Para comprobar si nuestra hipoteca está sujeta a una cláusula suelo, debemos acudir a la escritura notarial de préstamo hipotecario. Los préstamos hipotecarios se firman ante Notario, dado que la hipoteca es una garantía del pago del préstamo que solicitamos al banco para comprar nuestra vivienda, y como tal garantía, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Es muy común que la gente denomine hipoteca al préstamo hipotecario, o que incluso afirme que su vivienda todavía no es suya, que es propiedad del banco hasta que se termine de pagar la hipoteca. En realidad, la vivienda que compramos es nuestra desde el momento de la compra, cuando pagamos el precio y recibimos las llaves. Se firma un contrato de compraventa de vivienda, también ante Notario, y se inscribe nuestra propiedad en el Registro de la Propiedad. Aunque para adquirir la vivienda tengamos que solicitar un préstamo al banco, esto no convierte al banco en dueño de la vivienda.
La hipoteca es en realidad una garantía del pago del préstamo que pedimos para comprar nuestra casa: la vivienda que compramos garantiza al banco que vamos a pagar el préstamo, pues si nosotros no pagamos el préstamo, el banco puede embargar nuestra vivienda. A eso se le llama hipoteca. Pero eso es independiente del préstamo que solicitamos para obtener del banco la financiación necesaria para comprar nuestra casa. A dicho préstamo se le llama préstamo hipotecario, porque lleva aparejada una hipoteca como garantía del pago del préstamo.
Por ello, cuando nosotros compramos una casa, salvo que tengamos la capacidad económica para pagar el precio de la compra al contado, debemos solicitar un préstamo al banco para poder comprar la casa. Por esta razón, cuando compramos nuestra casa nosotros recibimos dos escrituras:
- La primera escritura es la de compraventa de la vivienda: Cuando nosotros compramos la casa a alguien, entre esta persona y nosotros se firma un contrato de compraventa, que el Código Civil exige que se haga en escritura pública para que luego podamos inscribir nuestra propiedad en el Registro de la Propiedad.
- La segunda escritura es la del préstamo hipotecario: Cuando nosotros pedimos un préstamo al banco para comprar nuestra casa, la vivienda que adquirimos es garantía del pago de ese préstamo, y dicha garantía también se inscribe en el Registro de la Propiedad. Por ello, el préstamo hipotecario también se debe hacer en escritura pública.
Es esta segunda escritura, la de préstamo hipotecario, la que tenemos que mirar para saber si tenemos cláusula suelo en el contrato.
Generalmente, es la cláusula tercera la que suele regular el tipo de interés que afecta al préstamo, el interés que pagamos por el préstamo hipotecario.
La gran mayoría de los préstamos hipotecarios están pactados a interés variable, eso quiere decir que el interés que pagamos varía cada año en función de la variación de un índice de referencia objetivo (generalmente, el EURIBOR).
Sin embargo, en no pocas ocasiones se pacta en esa misma cláusula tercera (generalmente en el último párrafo), que el interés variable del préstamo no podrá ser inferior a un mínimo. Ese mínimo es la cláusula suelo.
Aquí tenemos un ejemplo de cláusula suelo inserta en la cláusula tercera bis de un préstamo hipotecario:
Los sucesivos tipos de interés resultantes como consecuencia de la modificación pactada, serán el resultado de adicionar un diferencial de cero coma cincuenta (0,50) puntos al tipo de referencia, sin que en ningún caso puedan llegar a ser superiores al cinco coma noventa y cinco (5,95%) por ciento, ni inferior al dos coma setenta y cinco (2,75%) por ciento (Cobertura gratuita a los efectos de la Ley 36/2003, de 11 de Noviembre, art.19).
Si se diera el caso en el que no tenemos la escritura de préstamo hipotecario (es habitual que el banco no facilite una copia de la escritura a su cliente, ni que informe debidamente al mismo de que puede solicitar dicha copia en la Notaría donde se firma el préstamo), podemos apreciar la cláusula suelo en la información que con carácter previo a la firma del préstamo ha tenido que facilitar el banco: la llamada oferta vinculante.
La oferta vinculante es un documento que el banco debe facilitar a su cliente previamente a la firma del contrato de préstamo hipotecario ante Notario. En este documento figuran las condiciones financieras del préstamo hipotecario, entre ellas el tipo de interés, y por supuesto, el tipo mínimo que no podrá rebasar el interés variable del préstamo (cláusula suelo).